Offline-First Immobilienbewertung
Verkehrswerte strukturiert ermitteln – ohne Projektspeicherung auf dem Server.
Für bebaute und unbebaute Grundstücke. Mit Bodenwert, Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert, DCF, Residualwert und Gutachtenausgabe.
V7.1
Projektübersicht
Ihre lokalen Projekte auf diesem Gerät
Schnellstart
Geführter Bewertungsprozess
Arbeitsablauf & Vollständigkeitsprüfung
Die App zeigt nur, was als Nächstes sinnvoll ist. Pflichtangaben, automatisch ermittelbare Werte und noch offene Fachentscheidungen werden getrennt dargestellt.
Automatik & Vorschläge
Automatisch werden nur Daten gesetzt, die aus Ihren Eingaben eindeutig ableitbar oder aus amtlichen Quellen eindeutig zuordenbar sind.
Offene Punkte
Direkt anklicken und an der richtigen Stelle weiterarbeiten.
Stammdaten
Objektdaten
Auftrag & Grundlagen
Allgemeines
Entspricht dem Arbeitsablauf professioneller Gutachtensoftware, bleibt aber vollständig lokal gespeichert.
Auftrag
Auftraggeber & Eigentümer
Auftraggeber
Eigentümer / Beteiligte
Dokumente & Informationen
Rechtliche Grundlagen & Literatur
Rechtliche Objektgrundlagen
Grundbucheintragungen
Mehrere Grundbuchauszüge und Flurstücke können einem Projekt zugeordnet werden.
Flächen & Räume
Gebäude → Geschosse / Einheiten → Räume
Erfassen Sie die Flächen so, wie Sie das Objekt tatsächlich aufnehmen. Die App bildet daraus automatisch BGF, GF/WGFZ, BRI und Wohn-/Nutzfläche.
Raum- und Geschossassistent
Wohn-/Nutzflächen können raumweise und nach Nutzungseinheit erfasst werden. Die anrechenbare Fläche ergibt sich aus Rohfläche × Faktor.
Kompakte Flächensummen
Kann manuell ergänzt oder aus dem Raum- und Geschossassistenten erzeugt werden.
Ausführliche Objektbeschreibung
Grundstück, Gebäude, Energie & Barrierefreiheit
Textbausteine Grundstück
Große Grundstücks-Bibliothek für Lage, Zuschnitt, Topografie, Baugrund, Erschließung, Rechte, Risiken und Sonderflächen. Nur Bausteine übernehmen, die für das konkrete Objekt tatsächlich zutreffen.
Fachlicher Hinweis: Die Bibliothek ist eine Formulierungshilfe. Planungsrecht, Altlasten, Baulasten, Hochwasser-/Starkregenrisiken, Grundstücksgrenzen und sonstige behördliche Sachverhalte sind anhand geeigneter aktueller Unterlagen bzw. amtlicher Quellen zu prüfen.
Lage & Grundstücksgeometrie
Boden, Wasser & Umwelteinflüsse
Erschließung & Grundstücksnutzung
Rechtliche & besondere Grundstücksmerkmale
Textbausteine Gebäude
Typische gutachterliche Formulierungen auswählen, anschließend frei bearbeiten. Bausteine können an das jeweilige Feld angehängt oder als Ausgangstext eingesetzt werden.
Zugeordnete Ausstattungs-Textbausteine
Die Inhalte aus Ihrer Datei Ausstattung.zip sind nach Gebäudeart, Ausstattungsstandard und Bauteil zugeordnet. Die App schlägt automatisch ein passendes Profil vor; Sie können alles manuell ändern.
Hinweis: Die hochgeladenen Unterlagen beziehen sich auf typisierte Ausstattungsbeschreibungen der NHK-2000-Systematik. Sie werden hier ausschließlich als Formulierungs-/Beschreibungshilfe genutzt. Für die Berechnung bleiben die aktuellen NHK-2010-/ImmoWertV-Modelle der App maßgeblich.
Bauweise und Konstruktion
Ausbau & Oberflächen
Technische Gebäudeausrüstung
Außenanlagen & Besonderheiten
Energetische Qualität
Anlagentechnik & Hülle
Textbausteine Kurzbeschreibung
Große Auswahl für kompakte, professionelle Objektbeschreibungen. Auswahl nach Zielbereich, Thema oder Suchbegriff.
Kurzbeschreibung – strukturierte Felder
Textbausteine Barrierefreiheit
Strukturierte Auswahl für tatsächliche Zugänglichkeit, Wohngebäude, öffentlich zugängliche Gebäude, Arbeitsstätten, Orientierung und Nachrüstbarkeit. Die Bausteine beschreiben Merkmale; sie ersetzen keine vollständige Norm- oder Rechtsprüfung.
Einordnung & Wohngebäude
Öffentliche / sonstige Gebäude & Arbeitsstätten
Zugang & innere Erschließung
Wahrnehmung, Bedienung & Außenraum
Standortanalyse
Makro- und Mikrolage strukturiert erfassen
Nur zutreffende Kriterien auswählen. Entfernung, Bewertung und Notiz werden gespeichert und können zu einem editierbaren Gutachtertext zusammengefasst werden.
Arbeitsprinzip: Es werden keine Lagequalitäten erfunden. Die App formuliert ausschließlich aus den von Ihnen ausgewählten und bewerteten Kriterien sowie vorhandenen Objektangaben.
Kriterien
Erzeugte Lagebeschreibung
Vorauswahl
Verfahrensauswahl, Rechte & Belastungen
Die Auswahl steuert Berechnung, Plausibilitätsprüfung und Gutachtenstruktur.
Berechnungsverfahren nach ImmoWertV
Sonstige Verfahren
Rechte und Belastungen
Amtliche Onlinequellen
Live-Daten nach Bundesland
Bei jedem Start werden bundesweite Kennzahlen und die Quellen des im Objekt gewählten Bundeslandes neu geprüft. Eindeutige amtliche Treffer können automatisch übernommen werden; Quelle, Stichtag und Abrufzeit werden protokolliert.
Fachlicher Hinweis: Onlinewerte sind Ausgangsdaten. Modellkonformität, Stichtag, zonale Merkmale und Eignung für das konkrete Gutachten müssen sachverständig geprüft werden. Die App dokumentiert die Herkunft, ersetzt aber keine fachliche Würdigung.
Wichtig für bundesweite Gutachten: Die NHK 2010 werden in der App als bundesweiter Modellansatz nach Gebäudeart und Standardstufe vorgeschlagen. Länder- bzw. regional verschieden sind vor allem Bodenrichtwerte, amtliche Portale, Baupreis-/Marktdaten, ggf. Regionalfaktoren sowie gutachterausschussbezogene Marktdaten. Diese werden – soweit technisch und rechtlich zulässig – online geprüft und protokolliert.
Objektbezug
Für automatische Bodenrichtwert-Abfragen werden – je nach verfügbarem Landesdienst – nur die zur Abfrage benötigten Lageangaben an den jeweiligen amtlichen Geodienst übertragen. Die App speichert sie nicht auf dem Server.
Nach Auswahl eines Bundeslandes werden die grundlegenden Rechts-/Quellenhinweise und verfügbaren amtlichen Daten automatisch vorbereitet.
Bundesweite Live-Kennzahlen
Noch nicht abgerufen.
Landesprofil & Dienste
Amtliche Vorschläge
Marktdaten-Cockpit
Die für das Gutachten wesentlichen Markt- und Modelldaten auf einen Blick. Grün = vorhanden, Gelb = noch offen, Blau = automatisch/amtlich dokumentiert.
Bundesweite Abdeckung – 16 Bundesländer
Jedes Projekt bleibt strikt dem gewählten Bundesland zugeordnet. Automatische Dienste werden nur dort verwendet, wo ein amtlicher, technisch stabiler und für die Nutzung geeigneter Datenweg vorliegt.
Bei Portal-/Lizenzfällen bleibt die vollständige fachliche Eingabe möglich. Die App übernimmt niemals ersatzweise Werte eines anderen Bundeslandes.
Datenherkunft / Prüfprotokoll
Wird mit dem Projekt gespeichert und erscheint im ausführlichen Gutachten.
Bodenwertermittlung
Grundstück & Bodenwert
Direkte oder indirekte Bodenwertermittlung mit GFZ-/Merkmalsanpassungen, Teilflächen und Rechte-/Belastungsbezug.
Grundstücksmerkmale
0 €
Bodenwertberechnung
Maß der baulichen Ausnutzung
Indirekter Vergleich / Anpassungsfaktoren
Teilflächen
Für unterschiedliche Nutzung, planungsrechtliche Qualität oder Marktfähigkeit.
Spezielle Bodenwert- und Rechtsmodule
Die Module führen zur detaillierten Erfassung der jeweiligen Rechte und Belastungen. Wertansätze werden in der Wertermittlung gesondert ausgewiesen.
Rechte / Belastungen mit Bodenwertbezug
Plausibilitätsprüfung Bodenwert
Gebäudedaten
Gebäude
Gebäudetyp noch nicht gewählt.
Räumlichkeiten & Ausstattung nach Geschoss
Für jedes Geschoss können Räume, Nutzung, Ausbau/Ausstattung, Zustand und Besonderheiten ausführlich beschrieben werden. Die Angaben erscheinen im ausführlichen Gutachten.
Sachwert / NHK
Gebäudestandard, Modernisierung & Restnutzungsdauer
Bewertbare Ausstattungsmerkmale, GND-Vorschlag nach Anlage 1 ImmoWertV und RND-Modell für Wohngebäude nach Anlage 2.
Ausstattungsstandard
Stufe 1 = sehr einfach / veraltet, Stufe 5 = sehr hochwertig. Die gewichtete Stufe dient als dokumentierter Auswahlhinweis; NHK und Modell sind sachverständig zu prüfen.
Gewichtete Standardstufe: –
Gesamtnutzungsdauer
Modernisierungspunkte
Modernisierungspunkte: 0 / 20 · nicht modernisiert
NHK 2010 / Index / Regionalfaktor
NHK 2010 werden aus Anlage 4 ImmoWertV als Modellansatz übernommen. Bei Zwischenstufen wird linear zwischen den amtlichen Standardstufen interpoliert. Korrekturfaktoren der jeweiligen Gebäudeart sind separat sachverständig zu berücksichtigen. BKI-Regionalfaktoren sind lizenzierte Daten und werden nicht ohne Nutzungsrecht mitgeliefert.
Besondere objektspezifische Merkmale
Bauschäden, Baumängel & Instandhaltungsrückstau
Wahlweise als Einzelschaden, nach Bauteilen oder nach Gewerken. Kostenaufwand und tatsächliche Wertauswirkung bleiben bewusst getrennt.
Erfasste Wertauswirkungen
0 €
Der Kostenansatz wird nicht automatisch als identische Wertminderung unterstellt. Pro Schaden ist eine gesonderte Wertauswirkung zu erfassen.
Ertragswert
Mieten, Erträge & Bewirtschaftungskosten
Erträge
0 €
12 × Monatsmiete + sonstige Erträge
Mieteinheiten / Staffelmieten
Ist- und marktübliche Mieten je Nutzungseinheit erfassen. Für den Ertragswert kann wahlweise der marktübliche oder der vertragliche Ansatz verwendet werden.
Bewirtschaftungskosten
ImmoWertV
Bewertungsverfahren
Die App rechnet transparent mit Ihren Eingaben. Markt- und objektspezifische Ansätze sind fachlich zu prüfen.
Sachwertparameter
Positive Werte erhöhen, negative Werte vermindern den Wert.
0 €
Ertragswertparameter
Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer werden aus den Bereichen Mieten/Gebäude übernommen.
0 €
Vergleichswertparameter
Vergleichsobjekte werden unter „Vergleichswerte“ erfasst.
0 €
0 €
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × Anpassungsfaktor
Vergleichswert
Vergleichsobjekte
Erweiterte Verfahren
DCF & Residualwert
DCF-Kurzrechnung
DCF-Indikation: 0 €
Residualwert-Kurzrechnung
Residualer Grundstückswert: 0 €
V7.1 Fachmodule
Profi-Module & Modellkonformität
Rechenkern, Marktdaten, Rechte, Spezialfälle und Prüfprotokoll. Alle Angaben bleiben lokal im Projekt.
1. Rechenkern: NHK 2010, Baupreisindex & Mehrgebäudebewertung
Indexlogik: NHK 2010 beziehen sich auf den Kostenstand 2010. Der aktuelle Destatis-Baupreisindex wird deshalb nicht mehr gegen 100, sondern gegen den 2010er Index auf derselben Indexbasis 2021=100 gerechnet. Die hinterlegten 2010-Umrechnungswerte sind editierbar und müssen bei einer Destatis-Revision geprüft werden.
2. Ertragswertvarianten nach §§ 27–30 ImmoWertV
3. Wohn-/Nutzfläche: WoFlV, II. BV, DIN 277 & Fremdberechnung
4. Zentrales boG-Register – keine Doppelberücksichtigung
Wichtig: Positionen mit „bereits im Modell berücksichtigt“ werden nicht nochmals abgezogen oder zugeschlagen.
5. Modellkonformität & Marktdatenkarte
6. Rechte, Belastungen & Kapitalisierung
7. Erbbaurecht / Erbbaugrundstück
8. Wohnungseigentum / Teileigentum (WEG)
9. Spezialfälle Bodenwert (§§ 41–45 ImmoWertV)
10. Zwangsversteigerung & gerichtlicher Auftrag
11. Beleihungsorientierung / BelWertV-Abgrenzung
Abgrenzung: Ohne vollständige Umsetzung und Auftrag nach BelWertV wird die Ausgabe ausdrücklich als „beleihungsorientierte Arbeitshilfe – kein Beleihungswert nach BelWertV“ gekennzeichnet.
12. Verkehrswertableitung: mehrere Verfahren würdigen
13. Unterlagen- & Prüfstatus
14. Gutachtenstand, DOCX & Anlagenpaket
Das Gutachtenpaket enthält Bericht-HTML, Projektdatei und lokale Originalanlagen. Eine automatische PDF-Seitenzusammenführung beliebiger Anlagen erfolgt ohne zusätzliche PDF-Bibliothek nicht; das Haupt-PDF kann aber zusammen mit allen Originalanlagen im Paket archiviert werden.
Externe amtliche Daten
Quellenzentrale
Die App öffnet amtliche Quellen gezielt. Übernommene Werte werden anschließend ausschließlich lokal im Projekt gespeichert.
BORIS-D Deutschland
Länderübergreifender Einstieg in die Bodenrichtwertinformationen der Gutachterausschüsse.
Marktdaten im Projekt
Bundesweite Quellen
Alle Bundesländer
Amtliche Länderportale und Gutachterausschüsse
Lokale Anlagen
Dokumente & weitere Anlagen
Dateien bleiben lokal. Zu jeder Anlage können Titel, Quelle, Datum und ein Text für das Gutachten erfasst werden.
Bei großen Dateien kann der Browser-Speicher begrenzt sein.
Anlagen
Anlage Bilder
Bildtitel und Beschreibung erscheinen unmittelbar unter dem Bild im Gutachten.
Aktualität
Online-Daten & Arbeitshilfen
Beim App-Start werden App-Version, bundesweite Kennzahlen und die für das gewählte Bundesland verfügbaren amtlichen Datenquellen neu geprüft. Projektinhalte bleiben lokal; nur für eine ausdrücklich aktivierte Lageabfrage werden erforderliche Lageparameter an den amtlichen Geodienst übertragen.
Automatische Startprüfung
Prüfung noch nicht ausgeführt.
Die reine Quellenprüfung sendet nur fest definierte Quellen-IDs. Eine amtliche Bodenrichtwert-Abfrage wird gesondert über POST ausgeführt; Gutachtentexte, Fotos und Dokumente werden dabei nicht übertragen.
App-Aktualisierung
Die PWA prüft bei jedem Start den Server auf eine neue Vollversion und aktualisiert den Service-Worker-Cache. Falls eine neue Version bereitsteht, erscheint ein Hinweis zum Neuladen.
Installierte Version: V7.1.0
Bundesrecht – immer über amtliche Originalquelle
Datenbanken & amtliche Marktdaten
Denkmalschutz / Landesrecht – 16 Bundesländer
Baden-Württemberg – LandesrechtBayern – BayDSchGBerlin – DSchG BlnBrandenburg – BbgDSchGBremen – BremDSchGHamburg – LandesrechtHessen – HessenrechtMecklenburg-Vorpommern – LandesrechtNiedersachsen – NDSchGNordrhein-Westfalen – DSchG NRWRheinland-Pfalz – LandesrechtSaarland – LandesrechtSachsen – REVOSaxSachsen-Anhalt – LandesrechtSchleswig-Holstein – LandesrechtThüringen – Landesrecht
Wo eine stabile direkte Gesetzesadresse verfügbar ist, führt der Link direkt zum Denkmalschutzgesetz; sonst zum amtlichen Landesrechtsportal, damit keine veraltete feste Dokument-ID verwendet wird.
Bundesländer
Die BORIS-/Gutachterausschuss-Portale aller 16 Länder sind zusätzlich in der Quellenzentrale hinterlegt. Landesrecht wie Bauordnungen und Denkmalschutzrecht bleibt landesspezifisch; die App führt deshalb zur jeweils amtlichen Quelle.
Musterformulierungen
Editierbare Textbausteine
Eigene, neutral formulierte Standardtexte für Gutachter. Jeder Baustein kann geändert, exportiert, importiert oder in ein Gutachtenkapitel übernommen werden.
Filter & Ziel
Die mitgelieferten Texte sind Formulierungshilfen, keine verbindlichen Rechts- oder Tatsachenfeststellungen. Vor Verwendung an den Einzelfall anpassen.
Das Standardprofil liefert eine lokale Textdatenbank mit wiederkehrenden Gutachterformulierungen, z. B. zu Auftrag, Unterlagen, Besichtigung, Lage, Bauschäden, Rechten, Haftung und Verkehrswertableitung.
Rechts- und Quellenstand 14.09.2026: Die neuen gesetzesbezogenen Bausteine sind eigenständig formulierte Arbeitshilfen auf Basis insbesondere von BauGB, ImmoWertV, BGB, WEG, ErbbauRG, ZVG, ZPO, BBodSchG und geltendem Gebäudeenergierecht. Sie vermeiden pauschale Haftungsfreizeichnungen und sind vor Verwendung an Auftrag, Objekt und Rechtsstand anzupassen.
Textbausteine verwalten
Gutachtenerstellung
Gutachtentexte
Alle Texte sind frei bearbeitbar und werden nur im lokalen Projekt gespeichert. Leere Felder können mit neutralen Musterformulierungen vorbelegt werden.
Deckblattfoto & Gutachtenaufbau
Deckblattfoto
Optionales Objektfoto für das Deckblatt. Wenn kein separates Deckblattfoto hochgeladen wird, kann auch das erste Gutachtenbild übernommen werden.
Noch kein Deckblattfoto hinterlegt.
Hinweis zum Aufbau
Das ausführliche Gutachten wird in V6.1 stärker an klassischen Verkehrswertgutachten ausgerichtet: Deckblatt, Beschreibung, Inhaltsverzeichnis, Zusammenstellung wichtiger Daten, Objektdaten, ausführliche Objektbeschreibung, Wertermittlung, Verkehrswertableitung und Anlagen.
Zusammenfassung / Ableitung des Verkehrswerts
Die Felder entsprechen dem abschließenden Würdigungs- und Ergebnisbereich eines Wertgutachtens.
Haftungsausschluss – auswählbare Standardbausteine
Mehrere Varianten können ausgewählt und anschließend im Feld „Schlusshinweise“ frei geändert werden.
1. Auftrag & Grundlagen
2. Lage & Grundstück
3. Rechtliche Verhältnisse
4. Gebäude & Nutzung
5. Wertermittlung
6. Ergebnis & Hinweise
Ausgabe
Gutachten
Wählen Sie zwischen einer kompakten Wertermittlung und einem ausführlichen Gutachten. Die Druckausgabe ist für A4 und PDF optimiert.
Datenschutz & Datensicherung
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Büroprofil & Gutachtenkopf
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Server-Datenschutz
ImmoGut Lokal benötigt für Projektdaten keine serverseitige Datenbank. Das Webhosting liefert nur HTML, CSS, JavaScript und App-Dateien aus. Projektinhalte, Gutachtentexte und das Bürologo werden in IndexedDB auf dem Endgerät gespeichert. Beim Aufruf externer amtlicher Quellen gelten deren Datenschutz- und Protokollierungsregeln.